Товарищество собственников жилья - О порядке проведения ОСС

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩИХ СОБРАНИЙ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ) на котором собственниками помещений многоквартирного дома принимаются все решения.

Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ). Для более успешного проведения общего собрания желательно, иметь инициативную группу из числа собственников.

1. Этап первый. Создание инициативной группы собственников и проведение ее заседания. Входить в группу могут только собственники помещений.

На заседании определяется повестка дня, дата, время и место проведения общего собрания. В первый раз оно обязательно должно быть проведено в очной форме (путем совместного присутствия собственников помещений). По итогам заседания составляется протокол, в котором отражено намерение созвать общее собрание и перечень вопросов, которые планируется обсудить.

Общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ). Поэтому надо максимально точно сформулировать повестку дня, предлагаемую на рассмотрение общего собрания.

После этого инициатору нужно получить реестр собственников помещений

Для этого членам инициативной группы нужно обратиться в правление ТСЖ или в свою управляющую организацию.

3. этап третий. Подготовка уведомления.

В первый раз общее собрание обязательно должно быть проведено в очной форме («путем совместного присутствия собственников помещений»).

В соответствии с ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в уведомлении надо указать:

а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;

б) форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);

в) дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения .В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это можно тремя способами:

1) направить заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме). Этот способ наиболее эффективен, особенно в домах с большим числом квартир;

2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

Обязательно одновременно с уведомлением направить собственникам информационное письмо с разъяснениями по существу предстоящего голосования которое можно разместить в месте, доступном всем собственникам дома (например, доска объявлений, группа соц.сетей).

4. Этап четвертый. Проведение общего собрания в очной форме и оформление его результатов

В день проведения собрания члены инициативной группы в назначенном месте и в условленное время проводят регистрацию присутствующих.

Голосовать на общем собрании собственником помещения может как лично, так и через своего представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ).

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Если общее собрание не имело необходимого кворума, составляется соответствующий протокол. Так как решения не принимались, и выбрать председателя и секретаря собрания не удалось, протокол подписывает инициатор/инициаторы его проведения.

В дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ)

Если кворум есть, то сначала выбирается председатель общего собрания, секретарь для ведения протокола, счетная комиссия для подведения итогов голосования (сначала определяется число, потом – персональный состав). Это, обязательные процедурные вопросы. После обсуждения и голосования рассматриваются остальные вопросы повестки дня.

Голосование должно быть проведено по каждому вопросу, указанному в повестке дня, с вариантами «за», «против», «воздержался».

5. Этап пятый. Сообщение о результатах общего собрания в очной форме

На собрании решается, в какой форме и как это будет сделано. Наиболее простая форма – это размещение в доступном месте копии протокола собрания собственников помещений.

6. Этап шестой. Общее собрание собственников в форме заочого голосования.

Если собрание собственников помещений в очной форме не имело необходимого кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования. Он подразумевает передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 47 ЖКРФ). Поскольку определенная работа на первом этапе уже была проделана, алгоритм действий при проведении собрания собственников в форме заочного голосования несколько отличается.

Повторно проводится заседание инициативной группы, на которое выносится та же повестка дня, но меняется форма проведения общего собрания собственников помещений. Соответственно, частично изменяется повестка самого заседания инициативной группы. Надо определить:

- проведение собрания в форме заочного голосования;

- сроки его проведения.

После этого подготавливается уведомление о проведении общего собрания и осуществляется вручение бланков решений. Повестка дня общего собрания в форме заочного голосования обязательно должна быть точно такой же, как и при несостоявшемся очном собрании.

В уведомлении указывается:

а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;

б) форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);

г) повестка дня собрания;

Инициатор собрания, так же как и в очной форме собрания обязан сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.

Одновременно собственникам помещений направляются бланки решения по вопросам, поставленным на голосование.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 5 ст. 48 ЖК РФ).

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

В случае если голосование осуществляет представитель собственника, он должен приложить доверенность на голосование.

Целесообразно одновременно еще раз направить собственникам информационное письмо с разъяснениями по повестке дня.

7. Этап седьмой. Прием решений собственников помещений

Решения принимаются до даты по месту или адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания. Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 ЖК РФ).

8. Этап восьмой. Оформление результатов заочного голосования собственников

Счетная комиссия осуществляет обработку поступивших бюллетеней и по истечении указанного срока производит подсчет результатов голосования.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования.

9. Этап девятый. Сообщение о результатах общего собрания в форме заочного голосования

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений. Сделать это необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК ТФ).

10. Этап десятый. Хранение документов

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ).

Дополнительно. К компетенции общего собрания собственников помещений относится:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. (ст.44 ЖК РФ).

Решения по пунктам 1 – 3.1 принимаются не менее двух третей голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников

Решения по остальным вопросам (п.1 ст. 46 ЖК РФ). принимаются большинством голосов